Comparer le rapport entre le prix d’une propriété canadienne et le salaire moyen dans les années 1970 à la situation actuelle permet de mesurer l’ampleur du basculement du marché immobilier au Canada. À l’époque, un seul revenu suffisait pour faire vivre une famille et rembourser un prêt hypothécaire.
Ratio prix-revenu au Canada en 1970 : ce que les chiffres racontent vraiment
Les concurrents alignent des moyennes nationales, mais ces moyennes masquent des réalités régionales très contrastées. Dans les Prairies (Alberta, Saskatchewan), l’abordabilité des maisons était nettement supérieure à celle du Québec ou de l’Ontario. L’explication tient en un mot : le pétrole.
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Le boom pétrolier de l’époque alimentait une offre foncière abondante dans l’Ouest canadien. Les terrains coûtaient peu, la construction suivait la demande, et les ménages accédaient à la propriété sans effort financier démesuré. À l’inverse, les centres urbains de l’Est, Montréal et Toronto en tête, affichaient déjà des prix plus élevés, tirés par la densité de population et la concentration des emplois.
Ce décalage régional n’a fait que s’accentuer dans les décennies suivantes. Comprendre le prix d’une maison au Canada en 1970 impose donc de regarder au-delà de la moyenne nationale.
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Taux hypothécaires et inflation dans les années 1970 au Canada
On oublie souvent que les taux d’intérêt hypothécaires des années 1970 n’avaient rien de confortable. La décennie a été marquée par une inflation persistante, alimentée par les chocs pétroliers de 1973 puis de 1979. La Banque du Canada a dû relever ses taux directeurs à plusieurs reprises pour contenir la hausse des prix à la consommation.
Pour un acheteur de l’époque, cela signifiait des mensualités de prêt plus lourdes qu’on ne l’imagine. Le prix d’achat bas ne garantissait pas un coût total de financement bas. Les taux hypothécaires élevés rognaient une partie de l’avantage lié au faible prix nominal des maisons.
Pourquoi le coût réel d’un prêt est plus parlant que le prix affiché
Quand on ajuste les prix à l’inflation, l’écart entre 1970 et aujourd’hui reste spectaculaire, mais il se réduit par rapport au simple rapport nominal. Les dollars de 1970 n’avaient pas le même pouvoir d’achat. La Banque du Canada met d’ailleurs à disposition une feuille de calcul de l’inflation qui permet de convertir les montants d’une époque à l’autre.
Autrement dit, un ménage des années 1970 payait moins cher sa maison en valeur absolue, mais consacrait une part non négligeable de son revenu aux intérêts. L’accessibilité reposait davantage sur le ratio prix-revenu favorable que sur des conditions de crédit avantageuses.
Construction résidentielle dans les années 1970 : le virage vers le logement collectif
La décennie 1970 marque un tournant dans la construction résidentielle au Canada. Après le boom des maisons unifamiliales de banlieue dans les années 1950 et la poussée des appartements dans les années 1960, la construction résidentielle s’aligne dans les années 1970 sur un modèle mixte. Les logements multifamiliaux gagnent du terrain, portés par l’urbanisation croissante et la hausse du coût des terrains en périphérie.
Ce changement de cap a eu un effet direct sur les prix. L’offre de maisons individuelles ralentissait pendant que la demande restait soutenue par la génération du baby-boom, arrivée à l’âge adulte. Les conditions étaient réunies pour que les prix commencent à grimper, un mouvement qui ne s’est pas inversé depuis.
- L’offre de terrains constructibles diminuait dans les zones urbaines denses, poussant les prix fonciers à la hausse.
- Les municipalités ont commencé à encadrer plus strictement le zonage résidentiel, limitant l’étalement.
- La part des logements collectifs dans les nouvelles constructions a progressé au détriment des maisons individuelles.
Comparaison des prix immobiliers entre 1970 et aujourd’hui au Canada
Le prix des maisons a été multiplié par un facteur bien supérieur à celui des revenus. Ce décrochage ne s’explique pas par un seul facteur. La financiarisation du marché immobilier, la détention croissante du parc locatif par des fonds d’investissement, la conversion de logements en hébergement court terme et le désengagement progressif du gouvernement fédéral dans la construction de logements sociaux ont tous contribué à cette spirale.
Mesures récentes pour corriger le tir
Face à cette dérive, des provinces ont fini par réagir. En 2025, le Québec a adopté une loi modernisant le cadre réglementaire en matière de logement, incluant une taxe sur les achats spéculatifs de logements vides. L’Ontario a suivi avec des amendements similaires. L’objectif est de libérer l’offre pour les résidents permanents et de freiner la spéculation.
Ces mesures auraient paru inconcevables dans les années 1970, quand le marché immobilier canadien fonctionnait encore sur un modèle où l’offre suivait globalement la demande des ménages. Le contraste entre les deux époques illustre à quel point le logement est passé d’un bien d’usage à un actif financier.
- En 1970, un seul salaire permettait d’accéder à la propriété dans la plupart des provinces.
- Aujourd’hui, même avec deux revenus, l’achat d’une maison représente plusieurs années de salaire moyen combiné.
- La pandémie de 2020 a accentué la hausse des prix, notamment dans les zones suburbaines et rurales.
Revenir aux prix de 1970 est évidemment impossible. L’économie, la démographie et la structure du marché ont trop changé. Ce qui reste utile dans cette comparaison historique, c’est la mesure de l’écart entre revenus et prix immobiliers. Tant que ce ratio continue de se dégrader, la question de l’accessibilité au logement au Canada restera ouverte, quelle que soit la politique adoptée.
